Van betonkolos naar aantrekkelijk wonen voor senioren
In 2001 betrekt de Rabobank de nieuwe Mondriaantoren in Amsterdam-Zuid. Een kantoorgebouw van de bank in het naburige Diemen komt dan leeg te staan. Het pand uit 1969 blijft lang te koop, want het is als kantoor weinig courant en er is al veel aanbod van kantoren in de omgeving. De locatie is wel zeer geschikt voor seniorenhuisvesting door de nabijheid van een winkelcentrum. De eerste gedachte is om het pand te slopen en nieuwe woningen te bouwen, maar bij nader inzien blijkt transformatie een aantrekkelijke optie. Een karakteristiek jaren zestig kantoor blijft bestaan, maar verandert wel van gedaante.
Initiatief
Als het kantoor niet te verkopen blijkt, ontstaat bij Rabo Vastgoed het idee om op deze plek seniorenwoningen te maken. De locatie in het hart van Diemen leent zich hier goed voor, want winkels, apotheek en postkantoor zijn vlakbij. De gemeente Diemen is enthousiast over het plan op
deze locatie seniorenwoningen te realiseren, want dat past goed bij de plannen voor vernieuwing van het centrum. Er is dan ook de bereidheid om de nieuwe bestemming via een artikel 19-procedure mogelijk te maken. Ook van ouderen in Diemen komen positieve reacties.
De architectuur van het gebouw, een voorbeeld van brutalisme met een 70 meter lange betonnen gevel, is niet bijzonder populair. Vanuit de omgeving is dan ook geen verzet te verwachten tegen sloop. Toch stelt architect Kees Doornenbal van Rappange&Partners voor te onderzoeken wat met
het bestaande pand kan worden gedaan. Ervaringen uit eerdere projecten doen hem vermoeden dat transformatie gunstiger kan uitpakken dan sloop en nieuwbouw. Een onderzoeksteam waar ook de oorspronkelijke constructeur deel van uitmaakt, concludeert dat technisch goed mogelijk is om verder
te gaan met het bestaande pand. De constructie en de fundering is stevig genoeg om een of twee extra verdiepingen te kunnen toevoegen. Twee trappenhuizen – waarvan een dubbel trappenhuis – zorgen voor goede ontsluiting en besparen kosten van gangen. De verdiepingshoogte van 3,70 meter
en de kolomafstand van 7,20 meter maken het mogelijk om aantrekkelijke woningen te maken, terwijl de ruim 12 cm dikke vloeren slechts beperkte geluidvoorzieningen vragen. Ook is het mogelijk de monotonie van de buitengevel te doorbreken, omdat deze gevel niet dragend is. Doorrekenen van
transformatie en nieuwbouwscenario’s laat zien dat deze elkaar niet veel ontlopen. Omdat de verkoper van het gebouw bereid is afspraken te maken over de asbestsanering en het risico van een eventueel niet toegestane bestemmingswijziging, geeft Rabo Vastgoed opdracht om de transformatie verder uit te werken.
Uitwerking van de opgave
De begane grond leent zich meer voor publieke functies dan voor woningen. Daarom is het positief dat de publieksfunctie van de Rabobank en de openbare bibliotheek terugkeren in de plint van het gebouw. Voor de woningen is geen programma van eisen uitgeschreven. De architect verkent ontwerpend de programmatische mogelijkheden met senioren als beoogde doelgroep en de twee ouderenbonden als klankbord. Dat leidt tot keuzes voor een comfortabele lift, brede voordeuren zonder drempels, een ruime entreehal die ruimte biedt voor bijvoorbeeld rollators of een scootmobiel en moderne beveiliging en communicatietechnieken. Met het oog op draagvlak is er zowel contact met de ouderenbonden als met omwonenden. Met de ouderenbonden wordt afgesproken dat zij gelegenheid krijgen het VO en DO te beoordelen. In ruil daarvoor mag Rabo de leden van de bond aanschrijven ter ondersteuning van de verkoop. Het gebouw is sterk genoeg om een extra woonlaag toe te kunnen voegen. Dat is gunstig voor de begroting, maar maakt het nog lastiger om voldoende parkeerplaatsen te maken in de voor bewoners bestemde garage. Om ruimte besparen is een autolift toegepast in plaats van een hellingbaan. Toch blijkt het nodig een deel van de bibliotheekruimte op te offeren aan het parkeren en om aan de achterzijde van het gebouw een uitbouw met garageboxen te maken. Afspraken over het moment van leveren maken het de ontwikkelaar mogelijk een fiscaal voordeel realiseren op de grond door de woningen tegen overdrachtsbelasting te verwerven maar in BTW te verkopen. Het streven is om in kwaliteit te concurreren met nieuwe woningen. Zo worden de vloeren voorzien van een isolatiepakket en anhydriet-dekvloer van ca 2,5 cm, waardoor de geluidsisolatie beter is dan voor nieuwbouw wordt geëist. En als het om brandveiligheid gaat, willen alle partijen uitgaan van normen voor nieuwbouw. Met de gemeente wordt echter vastgesteld dat niet valt te voldoen aan andere nieuwbouweisen op het gebied van isolatie. In ieder geval besteedt de architect veel aandacht aan veilige vluchtwegen, waarbij het vermijden van galerijen voorop staat. Dat leidt voor de trappenhuizen tot twee verschillende oplossingen [zie afbeelding hieronder]. Er komt een stelsel van gescheiden gangen om het dubbele trappenhuis vanuit alle appartementen langs twee vluchtroutes te kunnen bereiken. Het enkele trappenhuis kan wel eenvoudig langs twee vluchtroutes bereikt worden. De twee entrees geven toegang tot respectievelijk 20 en 23 appartementen en er zijn inderdaad geen galerijen gekomen.
De transformatie gaat gepaard met ingrijpende veranderingen. Het gebouw is gestript tot aan het skelet en met van hoogwaardige materialen als schoonmetselwerk, aluminium kozijnen en zink opnieuw opgebouwd. Met instemming van de gemeente wordt het gevelbeeld ingrijpend veranderd De over tientallen meters doorlopende betonnen banden van het oorspronkelijke kantoor maken plaats voor een opeenvolging van verdiepte buitenruimtes en woontorens zodat nu lijkt of het complex altijd een woongebouw is geweest. Ook door het kleurgebruik wordt afscheid genomen van het oorspronkelijke grijs. Als minder geslaagd element van het project noemt de architect de wisseling van de opdrachtgeverrol. Aannemer Heddes Bouw neemt tijdens de uitvoering de contacten met kopers over. Dat is bij projecten van Rabo Vastgoed niet ongebruikelijk, maar het leidt er wel toe, dat de architect geen aanspreekpunt meer heeft als de aannemer tijdens de bouw versoberingen wil doorvoeren.
Evaluatie
Wilhelminastaete is een goed voorbeeld van een kantoortransformatie waar geen subsidie aan te pas gekomen is. De technische kwaliteiten van het gebouw dragen bij aan dit resultaat. Het blijkt mogelijk binnen de gevel ruime buitenruimtes te realiseren. Door de toevoeging van een woonlaag kunnen de opbrengsten worden vergroot. Maar het succes is toch ook te danken aan de goede locatie, de grote vraag naar seniorenappartementen en de maatschappelijke steun voor het project.
Kerngegevens
Oorspronkelijke oppervlakte: 6.700 m2
Oppervlakte na transformatie: ca 8.500 m2
43 appartementen van 60 – 190m2
1100 m2 commerciële ruimte
37 inpandige parkeerplaatsen
9 inpandige garageboxen
Aannemer: Heddes Bouw, Hoorn
Verwervingskosten: ca. € 3.200.000
Verbouwkosten: € 6.300.000
Totale stichtingskosten: € 6.585,450
Kostendata peildatum: 2006
Verkoopprijzen woningen: van € 160.000 – € 575.000 v.o.n.
Verkoopprijzen parkeerplaats: € 25.000, k.k.